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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
上海新增本土确诊病例234例和本土无症状感染者2780例****** 中新网5月10日电 据上海市卫健委微信公众号消息，2022年5月9日0—24时，上海市新增本土新冠肺炎确诊病例234例和无症状感染者2780例，其中156例确诊病例为既往无症状感染者转归，78例确诊病例和2775例无症状感染者在隔离管控中发现。新增境外输入性新冠肺炎无症状感染者3例，均在闭环管控中发现。 本土病例情况 2022年5月9日0—24时，新增本土新冠肺炎确诊病例234例，含156例由既往无症状感染者转为确诊病例。新增治愈出院847例。 病例1—病例14，居住于浦东新区， 病例15—病例19，居住于黄浦区， 病例20—病例31，居住于徐汇区， 病例32—病例38，居住于静安区， 病例39—病例44，居住于普陀区， 病例45—病例56，居住于虹口区， 病例57—病例65，居住于杨浦区， 病例66—病例69，居住于闵行区， 病例70—病例76，居住于宝山区， 病例77，居住于嘉定区， 病例78，居住于松江区， 均为本市闭环隔离管控人员，其间新冠病毒核酸检测结果异常，经疾控中心复核结果为阳性。经市级专家会诊，综合流行病学史、临床症状、实验室检测和影像学检查结果等，诊断为确诊病例。 病例79—病例84，居住于浦东新区， 病例85—病例115，居住于黄浦区， 病例116—病例124，居住于徐汇区， 病例125，居住于长宁区， 病例126—病例140，居住于静安区， 病例141，居住于普陀区， 病例142—病例160，居住于虹口区， 病例161—病例179，居住于杨浦区， 病例180—病例188，居住于闵行区， 病例189—病例206，居住于宝山区， 病例207—病例222，居住于嘉定区， 病例223—病例228，居住于松江区， 病例229、病例230，居住于青浦区， 病例231，居住于奉贤区， 病例232—病例234，居住于崇明区， 为此前报告的本土无症状感染者。经市级专家会诊，综合流行病学史、临床症状、实验室检测和影像学检查结果等，诊断为确诊病例。 2022年5月9日0—24时，新增本土死亡病例6例。平均年龄79.5岁，最小年龄65岁，最大年龄90岁。6位患者合并有严重的多脏器慢性基础疾病及晚期肿瘤，包括肺癌晚期、冠心病、高血压3级(极高危)、脑梗死及后遗症、阿尔兹海默症、糖尿病、肾功能不全等。患者入院后，原发疾病加重，经抢救无效死亡。死亡的直接原因均为基础疾病或恶性肿瘤。 本土无症状感染者情况 2022年5月9日0—24时，新增本土无症状感染者2780例。 无症状感染者1—无症状感染者567，居住于浦东新区， 无症状感染者568—无症状感染者944，居住于黄浦区， 无症状感染者945—无症状感染者1051，居住于徐汇区， 无症状感染者1052—无症状感染者1103，居住于长宁区， 无症状感染者1104—无症状感染者1473，居住于静安区， 无症状感染者1474—无症状感染者1516，居住于普陀区， 无症状感染者1517—无症状感染者1754，居住于虹口区， 无症状感染者1755—无症状感染者2109，居住于杨浦区， 无症状感染者2110—无症状感染者2424，居住于闵行区， 无症状感染者2425—无症状感染者2561，居住于宝山区， 无症状感染者2562—无症状感染者2691，居住于嘉定区， 无症状感染者2692，居住于金山区， 无症状感染者2693—无症状感染者2711，居住于松江区， 无症状感染者2712—无症状感染者2764，居住于青浦区， 无症状感染者2765—无症状感染者2769，居住于奉贤区， 无症状感染者2770—无症状感染者2775，居住于崇明区， 均为本市闭环隔离管控人员，其间新冠病毒核酸检测结果异常，经疾控中心复核结果为阳性，诊断为无症状感染者。 无症状感染者2776，居住于浦东新区， 无症状感染者2777，居住于黄浦区， 无症状感染者2778，居住于静安区， 无症状感染者2779，居住于嘉定区， 无症状感染者2780，居住于青浦区， 在风险人群筛查中发现新冠病毒核酸检测结果异常，即被隔离管控。经疾控中心复核结果为阳性，诊断为无症状感染者。 境外输入病例情况 2022年5月9日0—24时，无新增境外输入性新冠肺炎确诊病例。 境外输入性无症状感染者情况 2022年5月9日0—24时，新增境外输入性无症状感染者3例。 无症状感染者1为中国籍，在喀麦隆工作，自喀麦隆出发，经法国转机，于2022年4月22日抵达上海浦东国际机场，入关后即被集中隔离观察，其间例行核酸检测异常。经排查，区疾控中心新冠病毒核酸检测结果为阳性。综合流行病学史、临床症状、实验室检测和影像学检查结果等，诊断为无症状感染者。 无症状感染者2为中国籍，在加拿大留学，自加拿大出发，于2022年5月2日抵达上海浦东国际机场，入关后即被集中隔离观察，其间例行核酸检测异常。经排查，区疾控中心新冠病毒核酸检测结果为阳性。综合流行病学史、临床症状、实验室检测和影像学检查结果等，诊断为无症状感染者。 无症状感染者3为中国籍，在美国留学，自美国出发，于2022年5月7日抵达上海浦东国际机场，入关后即被集中隔离观察，其间例行核酸检测异常。经排查，区疾控中心新冠病毒核酸检测结果为阳性。综合流行病学史、临床症状、实验室检测和影像学检查结果等，诊断为无症状感染者。 3例境外输入性无症状感染者已转至定点医疗机构医学观察，已追踪同航班密切接触者14人，均已落实集中隔离观察。 2022年5月9日0—24时，解除医学观察无症状感染者7673例，其中本土无症状感染者7672例，境外输入性无症状感染者1例。 2022年2月26日0时至2022年5月9日24时，累计本土确诊56155例，治愈出院49590例，在院治疗6012例(其中重型401例，危重型77例)，死亡553例。现有待排查的疑似病例0例。 截至2022年5月9日24时，累计境外输入性确诊病例4594例，出院4580例，在院治疗14例。现有待排查的疑似病例0例。 （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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